Garanția de la chirie este o sumă pe care chiriașul o predă proprietarului la început, pentru a acoperi eventuale daune sau neplăți, și care se restituie la final, minus sumele justificat reținute. Ca principiu, proprietarul poate reține doar ce corespunde unor prejudicii reale, dovedite sau prevăzute în contract. Cum se procedează în practică depinde de ce scrie în contract, iar variantele sunt comparate mai jos.
Ce este garanția și de ce există
Garanția (depozitul de garanție) este o sumă de bani, sau uneori un alt bun, pe care chiriașul o lasă la dispoziția proprietarului pentru a acoperi riscuri: deteriorări ale locuinței, chirie neplătită, facturi rămase neachitate. Ea nu este chirie plătită în avans și nu este un venit al proprietarului. Este o sumă ținută în custodie, cu scop precis, a cărei soartă se decide la finalul contractului. Contractul de închiriere trebuie să precizeze valoarea, scopul, condițiile de reținere și termenul de restituire.
Cum se poate stabili garanția: variantele întâlnite
Practica diferă de la un contract la altul. Tabelul compară cele mai frecvente forme, cu avantajele și riscurile lor.
| Variantă | Cum funcționează | Avantaje | Riscuri |
|---|---|---|---|
| Garanție în bani, predată proprietarului | Suma se plătește la început și se returnează la final | Simplă și des folosită | Dacă nu e consemnată în scris, restituirea poate fi contestată |
| Garanție în cont separat | Suma este ținută într-un cont dedicat, uneori comun | Mai multă transparență | Presupune încredere și acorduri suplimentare |
| Garanție reținută din ultimele chirii | Ultimele luni sunt acoperite din garanție, prin înțelegere | Se evită restituirea separată | Poate crea neînțelegeri dacă nu e scrisă clar |
| Garanție printr-un alt instrument (de exemplu scrisoare de garanție) | O terță parte garantează obligațiile chiriașului | Nu blochează banii chiriașului | Poate avea costuri și proceduri speciale |
Cum se reține corect o sumă din garanție
Proprietarul poate reține doar sume care corespund unor obligații neexecutate: chirie restantă, utilități neachitate, reparații pentru deteriorări care depășesc uzura normală. Pentru a justifica reținerea, este recomandabil să aibă dovezi: procesul-verbal de predare-primire de la început și de la final, facturi sau devize pentru reparații, fotografii. Fără acestea, reținerea poate fi contestată. Costurile trebuie să fie rezonabile și legate de deteriorarea constatată; o renovare completă la schimbarea chiriașului nu poate fi pusă în sarcina celui care pleacă, atunci când locuința a fost folosită normal.
Cum se returnează garanția
Restituirea se face de obicei după predarea cheilor și după verificarea locuinței. Contractul ar trebui să fixeze un termen de restituire (de pildă, într-un număr rezonabil de zile) și să spună în ce mod se face plata. Dacă mai există facturi neemise, de exemplu consumul de gaze sau energie până la ultima zi, părțile pot stabili o reținere temporară, cu regularizare ulterioară. Totul trebuie scris, cu sume și termene, nu doar discutat verbal.
Ce spune contractul de închiriere
Majoritatea disputelor despre garanție pornesc de la un contract incomplet. De aceea, clauza privind garanția trebuie să conțină: suma, modul de plată, scopul garanției, condițiile de reținere, termenul de returnare și eventualele dobânzi, dacă se convine așa ceva. Pentru lămuriri despre ce clauze contează într-un asemenea contract, citește materialul despre clauzele contractului de închiriere între persoane.
Situații delicate și cum se tratează
- Chiriașul pleacă fără preaviz: proprietarul poate invoca clauza de preaviz și poate reține o parte, dacă acest lucru este prevăzut.
- Deteriorări mici, uzură normală: de regulă nu justifică reținerea; diferența dintre uzură și daună se stabilește pe baza stării inițiale.
- Chirie neplătită la final: garanția poate acoperi sumele datorate, dacă s-a convenit așa.
- Vânzarea locuinței în timpul contractului: garanția trebuie să rămână protejată; ar trebui clarificat cine o returnează.
Ce faci dacă proprietarul nu returnează garanția
Pasul inițial este o cerere scrisă, în care soliciți restituirea și arăți motivele. Păstrează dovada trimiterii. Dacă nu primești un răspuns, poți trimite o notificare formală și, în ultimă instanță, poți cere restituirea pe cale judecătorească. Procesul presupune probe, deci păstrarea contractului, a procesului-verbal, a chitanțelor și a fotografiilor face diferența. O soluție amiabilă este, de regulă, mai rapidă decât orice proces.
Garanția și legătura cu uzura normală
Distincția dintre uzura normală și deteriorare este miezul multor dispute. Uzura normală apare prin simpla folosire a locuinței: vopsea ștearsă după câțiva ani, mici urme pe pardoseală, aparate care îmbătrânesc firesc. Deteriorarea înseamnă daune care depășesc folosința obișnuită: pereți găuriți fără acord, mobilă ruptă, geamuri sparte. Doar a doua categorie justifică, în mod obișnuit, o reținere din garanție, iar suma trebuie să fie proporțională cu paguba. De aceea, descrierea stării la intrare și la ieșire face diferența.
Dacă părțile nu cad de acord asupra unei sume, o variantă practică este solicitarea unui deviz de la un meșter și discutarea lui, în loc să se susțină sume estimate la întâmplare.
Sfaturi pentru ambele părți
Proprietarii ar trebui să scrie clar cât se ia, de ce și când se returnează, să emită o chitanță și să păstreze dovezi. Chiriașii ar trebui să ceară chitanță, să facă fotografii la intrare și la ieșire și să anunțe din timp încetarea contractului. Un contract de închiriere clar, completat de o listă de predare-primire, reduce mult disputele. Mai multe repere despre cum se încheie și se interpretează astfel de acte găsești în secțiunea despre contracte. Pentru alte subiecte din dreptul civil poți consulta și AvocaturaOnline.
